quarta-feira, Junho 21, 2006

Legislação Complementar do NRAU - Diplomas aprovados

>> EXCERTO DO COMUNICADO DO CONSELHO DE MINISTROS DE 14 DE JUNHO DE 2006

(…)

O Conselho de Ministros, reunido hoje na Presidência do Conselho de Ministros, aprovou, ainda, um conjunto de diplomas em execução do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)

1. Decreto-Lei que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados

Este diploma enuncia o dever geral de conservação dos imóveis arrendados e cria os instrumentos legais que possibilitem a sua efectiva reabilitação, estruturando-se em duas partes.

A primeira parte, aplica-se aos contratos que se vierem a celebrar após a sua entrada em vigor e ainda, em tudo o que não é excepcionado na segunda parte, aos contratos já existentes. A segunda parte contém um regime especial transitório, aplicável aos contratos de arrendamento para habitação celebrados antes do RAU e aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, que revê o regime do arrendamento urbano para o exercício de comércio, indústria, profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais.

Assim, o Decreto-Lei regula as obras efectuadas por iniciativa do senhorio, prevendo a possibilidade de suspensão do contrato ou a sua denúncia. Nos contratos habitacionais anteriores a 1990, a denúncia terá sempre como contrapartida o realojamento. O diploma regula, ainda, as obras coercivas realizadas pelos municípios em prédios arrendados, substituindo o que a este respeito se dispunha no RAU.

Finalmente, em relação aos contratos antigos, o diploma regula os direitos de intervenção dos arrendatários, possibilitando a realização de obras de reabilitação, com posterior compensação no valor da renda, quando o proprietário não possa ou não queira reabilitar o seu património.

Possibilita-se, ainda, ao arrendatário, mediante acção judicial, a aquisição da propriedade do prédio ou fracção, quando esta seja a última solução viável. Este será o caso quando o proprietário não efectue as obras necessárias, e o município, a tal instado, também o não faça. Este direito de aquisição pelo arrendatário acarreta a obrigação para o adquirente – e para quem o substitua nos 20 anos seguintes – de reabilitação e de manutenção do prédio.

2. Decreto-Lei que aprova o regime de determinação e verificação do coeficiente de conservação

Este Decreto-Lei cria um método de avaliação do estado de conservação dos edifícios e da existência, nesses edifícios, de infra-estruturas básica. Este método, que se procura ser o mais objectivo e imparcial possível, foi desenvolvido pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil.

A determinação do nível de conservação é essencial no processo de actualização das rendas antigas, pois influencia o valor da renda a pagar, e, no caso de arrendamento para habitação, condiciona a possibilidade de actualização. E é, também, um instrumento valioso de conhecimento acerca da realidade do património urbano arrendado.

Assim, este diploma prevê vistorias, a cargo de engenheiro ou arquitecto, ou ainda, na falta daqueles, de engenheiro técnico, que permitirão a avaliação dos vários elementos do prédio. Da ponderação dos resultados encontrados resulta uma classificação do prédio num dos cinco níveis possíveis (excelente, bom, médio, mau e péssimo).

Embora o método seja de aplicação simples, entende-se que, quando possível, deve facilitar-se a actuação dos cidadãos, pelo que se consagra no diploma a possibilidade de dispensa da prévia determinação do coeficiente de conservação em relação à actualização da renda.

3. Decreto-Lei que aprova e regula as Comissões Arbitrais Municipais

Este Decreto-Lei cria as Comissões Arbitrais Municipais (CAM) que desempenharão um papel de relevo na aplicação do NRAU, sobretudo no que concerne ao regime transitório destinado aos contratos de arrendamento mais antigos.

Deste modo, as CAM assumem-se como um meio alternativo aos tribunais na resolução de eventuais conflitos nos contratos de arrendamento que vigoram há mais tempo, tendo competência para dirimir alguns tipos de conflitos, nomeadamente os relativos a obras e à efectiva utilização do locado. Essa competência não abrange, em caso algum, a possibilidade de determinar a cessação do contrato.

As CAM desempenharão, ainda, funções essenciais na determinação do nível de conservação do locado para efeito de actualização da renda, cabendo à CAM de cada município receber os pedidos de determinação, encaminhá-los para os técnicos que efectuarão as vistorias necessárias, e comunicar os resultados aos interessados.

Compete, igualmente, às CAM a coordenação de todo o processo de determinação do coeficiente de conservação, o qual tem reflexos no valor da renda a pagar. As CAM desempenharão, também, funções relevantes em matéria de recolha e encaminhamento de informação, de forma a permitir a monitorização da aplicação prática do NRAU.

4. Decreto-Lei que aprova a definição do conceito fiscal de prédio devoluto

Este Decreto-Lei procede, no uso da autorização legislativa conferida pela Assembleia da República, à definição de prédio ou fracção autónoma devoluta, para efeitos de aplicação da taxa do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI).

Assim, considera-se devoluto o prédio urbano ou a fracção autónoma que, durante um ano, se encontre desocupada, sendo indícios de desocupação a inexistência de contratos em vigor com empresas de telecomunicações, de fornecimento de água, gás e electricidade, bem como a inexistência de facturação relativa a consumos de água, gás, electricidade, e telecomunicações.

Do mesmo modo, o diploma enuncia os casos em que, existindo desocupação durante um ano, o prédio urbano ou fracção autónoma não se considera devoluta. Nessa situação encontram-se, nomeadamente, o prédio urbano ou fracção autónoma que (i) que se destine a habitação, por curtos períodos, em praias, campo, termas e quaisquer outros lugares de vilegiatura, para arrendamento temporário ou para uso próprio; (ii) seja objecto de obras de reabilitação, e durante essa período, desde que certificadas pelos municípios; (iii) a conclusão de construção ou a emissão de licença de utilização tenha ocorrido há menos de um ano; (iv) seja residência, em território nacional, de emigrante português; (v) seja residência, em território nacional, de cidadão português que desempenhe no estrangeiro funções ou comissões de carácter público ao serviço do Estado Português, de organizações internacionais, ou funções de reconhecido interesse público, bem como dos seus respectivos acompanhantes autorizados.

Nos termos do diploma, compete aos municípios a identificação dos prédios urbanos ou fracções autónomas que se encontrem devolutos, prevendo-se um dever geral de cooperação de todas as entidades com os municípios, designadamente através do envio de informação solicitada, tendo em vista apurar se determinado prédio urbano ou fracção autónoma se encontra naquela situação.

5. Decreto-Lei que aprova os regimes de determinação do rendimento anual bruto corrigido e a à atribuição do subsídio de renda

Este Decreto-Lei estabelece o regime de determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do agregado familiar do arrendatário, e o regime de atribuição do subsídio de renda, tendo em vista a aplicação de dois aspectos essenciais NRAU: o período de faseamento da actualização das rendas antigas e o subsídio de renda. Assim, o diploma vem estabelecer (i) quem faz parte do agregado familiar do arrendatário; (ii) quem é considerado dependente do arrendatário; (iii) que o Rendimento Anual Bruto (RAB) equivale à soma dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos por todos os elementos do agregado familiar do arrendatário, nos termos do Código do Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares; e (iv) que o RAB do agregado familiar do arrendatário seja corrigido através de vários factores: pela soma do total dos rendimentos anuais ilíquidos auferidos pelas pessoas que vivam em comunhão de habitação com o arrendatário há mais de um ano, e ao montante assim obtido deve ainda deduzir-se o valor correspondente a 0,50 da retribuição mínima nacional anual (RMNA), por cada dependente ou pessoa portadora de deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%. Encontra-se, deste modo, um RABC que é materialmente justo e adequado à realidade do arrendatário que vê a sua renda actualizada.

Pretende-se, ainda, assegurar a protecção social do arrendatário economicamente desfavorecido e idoso através da atribuição de um subsídio ao arrendatário cujo agregado familiar receba um RABC inferior a três RMNA, ou que tenha idade igual ou superior a 65 anos e cujo agregado familiar receba um RABC inferior a cinco RMNA.

Em termos procedimentais, os pedidos de atribuição dos subsídios de renda devem ser entregues pelo arrendatário junto dos serviços de segurança social da área da sua residência, e serão decididos pelo Instituto Nacional de Habitação (INH) no prazo de 45 dias.

O processo de atribuição do subsídio assenta numa relação de confiança, de cooperação e de veracidade entre o requerente e o Estado, pois o subsídio é devido a partir do mês seguinte ao da apresentação do requerimento inicial de atribuição do subsídio, é atribuído por doze meses, e é renovável automaticamente por iguais períodos, tendo em conta o aumento de renda. Se ocorrer uma alteração de circunstâncias, o arrendatário deve comunicá-la aos serviços de segurança social da área da sua residência no prazo de 15 dias, tendo em vista a reavaliação dos pressupostos de atribuição do subsídio. Assim, assegura-se a igualdade de tratamento dos beneficiários e a justiça material na atribuição do subsídio

6. Decreto-Lei que aprova os elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração

Este diploma estabelece que às partes é dada ampla liberdade na conformação do contrato de arrendamento, sendo poucos os elementos que dele necessariamente devem constar.

Assim, são elementos suficientes para a celebração de um contrato de arrendamento – necessariamente reduzido a escrito quando de duração superior a seis meses – os seguintes: a identidade das partes; a identificação do local arrendado, a existência da licença de utilização, o valor da renda e a data da celebração.

Continua a exigir-se a licença de utilização para se poder dar de arrendamento um prédio urbano ou uma fracção autónoma, explicitando-se que compete às câmaras municipais a aplicação das coimas resultantes da falta dessa licença.

CONHEÇA AS VERSÕES FINAIS DOS DIPLOMAS APROVADOS EM CONSELHO DE MINISTROS

>> Regime Jurídico das Obras em Prédios Arrendados (Junho 2006)

>> Definição do conceito fiscal de Prédio Devoluto (Junho 2006)

>> Regimes de determinação do Rendimento Anual Bruto Corrigido e de atribuição do Subsídio de Renda (Junho 2006)

>> Regime de determinação e verificação do Coeficiente de Conservação (Junho 2006)

>> Comissões Arbitrais Municipais (Junho 2006)

>> Elementos do contrato de arrendamento e os requisitos a que obedece a sua celebração (Junho 2006)


>> Site Oficial - http://www.arrendamento.gov.pt/NRAU/

Fonte: Ordem dos Advogados

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